자연경관이 좋은 장소에 나홀로 건축물이 건축되고 도심지 주변이 무계획적이고 무분별하게 개발된 사례를 우리 주변에서 많이 보아왔다.

 정부는 이러한 천해의 자연경관을 해치고 환경 오염 등을 유발하는 문제점을 해결하기 위해 2003년 1월 1일부터 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”를 제정하였다. 이는 과거 도시지역 중심의 “도시계획법”과 비도시지역 중심의 “국토 이용 관리법”을 일원화하고 체계적이고 효율적으로 전 국토를 보전, 관리 및 개발하기 위하여 도입된 법률이다.

 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 중 가장 중요한 도시관리계획은 용도지역 등의 지정‧변경, 기발시설의 설치‧정비, 지구단위계획구역의 지정 및 계획의 수립 등을 내용으로 하고 있다.

이 중에서 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정으로 인하여 당해 토지는 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율로서 건축물의 규모를 결정함), 용적률(대지면적에 대한 건축연면적의 비율로서 건물의 높이를 결정함), 건축물의 높이제한, 건축가능한 건축물의 용도제한 등의 행위제한이 따른다. 이들 행위제한의 정도와 유형에 따라 단기적으로 장기적으로 우리가 살고 있는 부동산의 가격은 많은 영향을 받게 된다.

간당한 예를 들어보면, 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 구분되며, 이 중에서 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어진다. 상식적으로 상업지역이 주거지역에 비하여 부동산가격이 월등히 높은 것은 모두들 알고 있는 사실이다.

그러나 그 이유를 설명하자면 조금 머리가 복잡해질 것이다. 이는 상업지역에 적용되는 건폐율 및 용적율이 매우 높아 토지면적 대비 건축물의 규모를 크게 건축할 수 있으며, 높이 지을 수 있기 때문이다.

또한 “건축법”에 의하여 상업지역은 위락시설, 판매시설 등 상업용 건축물을 대부분 건축할 수 있는 반면, 주거지역은 주민들의 편익을 위한 시설물을 중심으로 제한적인 용도로 건축할 수 있을 뿐 다양한 용도의 건축물을 지는데 한계가 있다.

따라서, 상업지역은 주거지역에 비하여 다양한 용도의 건축물을 대형으로 건축함으로서 유동인구의 유입을 증가시킬 수 있으며, 이로 인하여 많은 수익을 창출할 수 있으므로 상업지역의 부동산 가격이 비싸다고 볼 수 있을 것이다.

또한. 주거지역 내에서도 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되는데, 일반주거지역은 제1,2,3종일반주거지역 구분된다. 제1종일반주거지역은 저층중심(약 4층 이하)의 건축물을 건축할 수 있는 반면, 제2종일반주거지역은 중층(약 15층 이하)의 건축물을 건축할 수 있으며, 제3종일반주거지역은 층수 제한이 없다.

우리가 살고 있는 주변지역에 재개발 또는 재건축이 진행되는 경우 사업시행자(조합 및 건축업자 등)는 많은 수익을 창출하기 위하여 조합원외 일반분양을 많이 하기 위하여 고층아파트를 건축하려고 할 것이고, 이 경우 층수 제한이 없는 제3종일반주거지역으로 용도지역을 변경하여야 할 것이다.

이렇듯 용도지역 어떻게 지정 또는 변경되느냐에 따라 그에 따른 행위제한(건폐율, 용적률, 높이제한, 건축할 수 있는 건축물의 용도제한 등)의 정도가 달라지고 그 결과 부동산 가격이 영향을 받게 된다. 더욱 중요한 것은 장기적이고 지속적으로 부동산 가격이 상승할 것인지? 보합세를 유지할지? 하는 문제도 이러한 용도지역에 따라 결정된다고 보아도 과언이 아닐 것이다.

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