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훼손지정비사업의 진실

기고/가천대학교 사회정책대학원 겸임교수- 송상열(부동산학박사)
뉴스일자: 2020-04-08

 

훼손지정비시업은 그린벨트에서 동물 및 식물 관련시설로 허가를 득한 후 창고 등 다른 용도로 사용 중인 토지를 일정한 조건을 충족할 경우 물류창고로 용도변경을 해 주는 사업이다.
 
토지주 입장에서는 첫째, 합법적인 물류창고로의 전환과 이행강제금 등으로부터의 해방, 토지가치의 증가, 임대료 상승이 주요한 목적하지만, 지자체나 국가 입장에서는 그린벨트 본래의 녹지기능회복과 체계적인 정비를 위한 사업이라는 점을 인식해야 한다. 단순히 창고나 짓는 간단한 사업이 결코 아니다.
 
둘째, 법상으로는 지자체에 정비사업계획서 신청과 국토부 협의(자문)을 거치고, 다시 지자체에 행위허가 신청까지가 20201231일임을 인식하고 있어야 한다. 따라서 20206월까지는 지자체에 정비사업계획서를 제출하여야 만일의 리스트에 대비할 수 있다.
 
셋째, 202027일 국토교통부 보도자료를 보면 위반건축물에 대해서는 이행강제금을 연 2회 부과하겠다고 한다. 훼손지정비사업을 하지 않으면 이행강제금부과로 결국 창고로 사용하지는 못한다는 예기가 된다. 동시에 또다시 2023년으로의 기간연장이나 추가적인 제도개선이 될 가능성도 희박하다고 판단되므로 2020년에 훼손지정비사업을 완료하여야 한다.
 
넷셋째, 토지주 입장에서 기부채납, 농지보전부담금 등 각종 부담금, 신축 및 이에 따른 취득세 등 세금 등 많은 경제적인 부담이 되는 건 사실이지만, 이번 기회를 적극 활용하는 것이 장기적으로 보아서도 유리할 것으로 판단된다. 그린벨트에서는 창고 등 건축허가가 제한되고, 그린벨트가 아니라 하더라도 자연녹지지역에서는 건폐율 20%, 용적률 80~100%이하 인데, 각각 60%120%를 인정해 주고 있고, 높이도 최대 10미터까지 가능하기 때문에 창고 활용가치도 높아졌기 때문이다. 무엇보다도 훼손지정비사업을 할 수 있는 토지주가 대략 20~30%정도로 예상되고 정부 및 지자체에서 법대로 이행강제금 등을 부과할 경우 원상회복하는 창고들이 자연히 늘어날 수밖에 없으므로 수요대비 공급이 부족해져서 임대료가 올라갈 것으로 예상되기 때문이기도 하다.
 
다섯째, 훼손지정비사업은 복잡한 과정을 거쳐야 하므로 리스크도 잠재되어 있으므로 몇가지를 살펴야 한다. 단순히 합법적인 창고를 짓는 것이 아니라 공원이나 녹지 조성, 도로 등 기반시설 정비, 내게 맞는 최적화된 건축행위, 임차수요 분석, 농지법상 처분명령의 해결, 타법규제에 의한 높이제한 문제 극복 등 실로 많은 문제들을 해결해야만 하기때문에, 이를 종합적으로 접근할 줄 알고, 34개 이상의 관련법규 적합성을 고려하여 토지주를 대신할 도시계획 분야 전문가에게 일을 맡기는 것이 너무나도 중요하다.
 
이상의 내용을 잘 살핀다면 훼손지정비사업이 자산가치를 올릴 수 있는 절호의 기회가 될 것이다. 토지주가 원할 때 원하는 가격으로 매각도 훨씬 쉬워 질 것으로 보인다.
하남신문aass6517@naver.com

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