대규모 공익사업은 대단위 토지를 필요로 하므로 매우 많은 토지를 강제 수용할 수 밖에 없습니다. 사업시행자가 제시한 보상금액에 대해 불만이 있더라도 사업시행자는 보상금을 공탁하고 강제 수용을 해 사업을 강행하는 경우가 많았습니다.

 이 경우 토지소유자의 반대 및 공사방해 등으로 인해 공익사업이 중단되거나 지연되는 경우가 많았고, 보상을 받은 소유자들의 불만도 매우 커지면서 사회적인 문제로 대두 됐습니다. 예를들어 남대문 방화사건의 경우도 보상에 대한 불만인 것으로 언론에 보도되기도 했습니다.

 이에 정부는 토지소유자의 입장을 대변해 주고 보상액의 현실화를 위해 소유자 추천 감정평가제도를 신설하게 됐습니다. 즉 2003년 1월 1일부터 토지소유자의 재산권보호와 ‘헌법’상의 정당한 보상을 위해 토지소유자가 1개의 감정평가업자를 추천할 수 있도록 제도화 됐습니다.

따라서 지금 현재는 사업시행자, 시도지사, 토지소유자가 각각 1개 감정평가업자를 추천할 수 있습니다. 구조상 사업시행자 및 토지소유자 추천 감정평가업자는 추천한 자의 입장을 대변해 감정평가를 할 것입니다.

3개의 감정평가업자는 평가 대상 토지의 가격균형을 위하여 각자 산정한 금액을 서로 협의하여 최종 가격을 결정합니다. 이때 결정된 가격은 개발이익이 배제된 가격으로 정상적인 지가상승분이 반영된 시장가격으로서의 적정가격을 말합니다.

그러나 이러한 적정가격에 대하여 토지소유자는 개발이익, 장래 투자 및 개발 가능성이 반영된 가격으로 인식하고, 높은 수준의 보상을 요구하고 있는 경우가 많습니다.

하지만 개인의 주관적인 기대 가치는 개인별 그 차이가 너무 다양하고, 이를 획일화 할 수 없으며, 국가의 세금으로 부담하는 보상액의 과다 보상 문제가 있으며, 인근 지가와의 불균형의 문제 등이 발생할 수 있기 때문에 이를 배제하는 것입니다.

토지소유자 추천 제도를 통해 보상대책위원회에서는 여러 감정평가업자들 중에서 가장 토지소유자의 권익을 잘 대변해 줄 수 있고, 업무적인 능력과 실력을 갖춘 감정평가업자를 선정하려 할 것입니다.

그러나 일부 대책위원회에서는 대책위원회 소속 위원의 개인적인 이익을 위해 조건을 제시하거나, 현행법을 위반해 부당한 평가를 요구하는 경우가 종종 있습니다. 즉 개발제한구역이 해제된 것을 전제로 평가해 달라든지, 미리 평가 예정금액을 제시해라 등 무리한 요구를 하는 경우가 있습니다.

이 중에는 감정평가업자가 먼저 평가 예정 금액을 제시하고 평가업자 선정시 참고해 달라고 요구하는 감정평가업자도 있습니다. 그 결과 일반 토지소유자의 보상에 대한 기대치는 실제 거래되는 금액 이상으로 매우 높게 형성되는 경우가 많고, 대책위원회와 감정평가업자들 간의 이러한 불법적이고 음성적인 행태들은 결국 선량한 토지소유자에게 피해를 줄 수 있습니다.

최근 이러한 불법적인 행위들이 거의 일반화되어 가고 있고 정부도 이러한 문제점을 인식하고 있기 때문에 조만간 이러한 토지소유자 추천 제도가 폐지될 수도 있습니다. 토지소유자들의 권익과 재산권보호를 위해 좋은 취지에서 도입된 제도가 이렇게 부도덕하고 불법적으로 이용되고 있는 것은 감정평가사나 토지소유자(보상대책위) 모두의 잘못일 수 있습니다.

감정평가업자는 부동산 감정평가 전문가로서 평가와 관련하여 많은 지식과 경험을 소유하고 있기 때문에 보상대책위원회에서는 토지소유자들이 선량한 피해와 불이익을 받지 않도록 실질적이고 현실적인 도움을 받을 수 있는 감정평가업자를 선정해야 할 것입니다.

예를 들어 도로변에 접한 토지와 인접하지만 맹지인 토지의 경우 보상액이 약 20~30 정도 차이가 날 수 있으며, 이 경우 토지소유자 추천 감정평가업자가 가격 격차를 줄이거나 사정을 감안해 평가할 수 있습니다.

감정평가사는 협의 보상 때뿐만 아니라 재결 및 소송단계에서도 지속적으로 많은 조언을 해줄 수 있으며, 감정평가사와 토지소유자 간의 좋은 유대 관계는 장기적으로 토지소유자의 정당보상에 많은 일조를 할 수 있을 것으로 보입니다.

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