(부동산 이야기 4)김용춘 감정평가사(법학박사)
부동산은 토지와 그 정착물을 말한다. 이때 정착물은 대부분 건물을 가리키는 바, 따라서 부동산이라 함은 토지와 건물이라고 말할 수 있다.
건물은 건물신축비용이 어느 정도 표준화되어 있는 반면, 토지는 바로 인접해 있어도 서로 다른 가격을 형성하는 경우가 많다. 이는 토지의 고정성, 부증성, 개별성, 용도의 다양성 등 토지만이 가지고 있는 특성 때문이라고 볼 수 있을 것이다.
특히 토지용도의 다양성은 토지소유자의 주관에 따라 어떻게 이용하느냐에 따라 달라질 수 있다. 그러나 수많은 개별 필지가 개인의 주관적인 성향에 따라 이용하고 개발을 한다면 보기에도 안 좋을 뿐만아니라 너무 무질서하고 혼란에 빠질 것이다.
따라서 우리나라 ‘헌법’에서는 “개인의 재산권을 보장하되 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다”라고 선언하고 있으며, “국가는 국토의 균형있는 개발과 이용을 위하여 필요한 계획을 수립”하도록 의무를 부여하고 있다.
개인의 토지를 무계획적이고 무질서하게 이용하는 것을 방지하고 체계적이 공공복리를 위하여 정부는 20년 단위로 국토종합계획을 수립하고 당해 계획을 5년마다 재검토하여 정비하고 있다. 이러한 국토종합계획은 국토의 균형발전 및 지역산업 육성에 관한 사항 등이 포함되어 있다.
국토종합계획을 좀 더 구체화하기 위한 지역별 장기계획으로 광역도시계획과 도시기본계획이 있다. 이들 계획은 광역계획권의 장기 발전 방향을 제시 및 시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시하는 종합계획을 말한다.
이러한 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획은 장기 종합계획으로서 구체적인 국민의 재산권 행사에 큰 영향을 미치지는 않는다.
그러나 이들 계획을 기본으로 시 또는 군 단위로 세부적인 도시관리계획이 수립된다. 도시관리계획은 구체적으로 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정, 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립, 기반시설(도시계획시설 도로, 공원 등)의 설치 및 정비에 관한 사항 등이 포함 된다.
개인이 소유하고 있는 토지는 이러한 도시관리계획에서 정하고 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 취지 및 용도에 맞게 이용하고 개발하여야할 의무를 지게 되는 것이다. 따라서 도시관리계획에서 정한 내용을 위반할 경우 위법행위로서 개별법에서 정한 재제를 받도록 되어 있다.
간단한 예로, 소위 말하는 그린벨트(개발제한구역)를 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시관리계획으로 결정‧고시하였을 경우 당해 그린벨트(개발제한구역) 내 토지소유자는 일정한 건축행위를 할 수 없는 제한을 받게 된다.
만약 그린벨트(개발제한구역)의 지정 취지 및 용도에 위반되는 건축물을 건축하는 경우 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 된다.
이렇듯 도시관리계획은 개인이 토지를 이용하고 개발하고자 할 때 가장 큰 영향을 미치는 처분행위로서 우리의 삶에 많은 영향을 미칠 뿐만 아니라, 토지의 가격에도 큰 영향을 미친다고 볼 수 있을 것이다.
따라서 관할 시 또는 군에서 수립하는 도시관리계획에 관심을 가지고 적극적으로 참여하는 것이 우리 개인의 재산권을 보호하고 권익을 지키는 하나의 방법일 것이다.
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