토지에 대한 투기 목적으로 몇몇 사람이 모여 모의를 하고, 개발 예정지에 대한 정보를 이용해 시골의 값싼 땅을 모의한 몇몇 사람끼리 거래가 이루어진다.

 처음 원주민으로부터 주변의 토지 몇 필지를 3.3㎡당 3만원에 구입하여 모의한 몇몇 사람끼리 조금씩 가격을 올리는 방법으로 거래를 하여, 최종적으로 외지인에게 3.3㎡당 10만원에 팔고 잠적해 버린다. 이때 외지인은 또 다른 사람에게 더 높은 가격으로 거래를 하여 마지막에 구입한 사람은 3.3㎡당 30만원에 가까운 금액으로 구입을 하였다.

이러한 사례는 임야를 중심으로 빈번하게 발생하고 있으며, 넓은 토지를 여러 필지로 분할하여 거래하는 방식으로 이루어지고 있다. 위 사례의 경우 실제 개발 사업이 진행될 경우 마지막으로 거래된 금액으로 보상을 받은 것은 거의 불가능하다.

최종적으로 거래된 금액은 개발이익이 반영된 금액으로 우리나라 토지보상법에서는 이러한 개발이익을 배제하도록 되어 있기 때문이다. 즉, 임야로서 이용할 경우를 전제로 일반적으로 거래될 가능성이 가장 높은 가격인 최빈매매가능금액을 일반적인 시세로 보아 이를 금액으로 보상금액을 결정하고 있기 때문이다.

이러게 투기적인 거래로 선의의 피해자가 발생하고, 주변 토지가격 상승을 유발하여 과다 보상의 문제가 발생할 수 있으며, 개발예정지 주변 토지소유자의 기대이익 상승으로 인한 보상 협의 지연, 토지소유자와 사업시행자 간의 분쟁, 공익사업의 지연으로 인한 사회적 비용의 증가 등 매우 부정적인 사회현상들이 발생하고 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위하여 정부에서는 개발 등으로 인하여 지가가 급등할 우려가 있는 지역 등을 대상으로 토지거래허가구역을 지정하고 있으며, 당해 지역에서 거래하고자 하는 자는 시장‧군수‧구청장의 허가를 받아야 한다.

최근, 신도시 개발 등을 발표하기 전에 주변 인근지역을 토지거래허가구역으로 지정한 사례에서 잘 살펴볼 수 있을 것이다.

이러한 토지거래허가제는 투기 목적의 토지거래를 차단하기 위한 것으로 실제 투기 목적이 아닌 경우 선량한 피해자가 발생할 수 있다. 이때 선의의 피해자가 발생하는 것을 예방하기 위한 대책으로 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제123조에서는 불허가 처분에 따른 매수청구제도를 두고 있다.

즉 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있으며, 매수 청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.

다만, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 매수할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나, 공시지가는 실제 시세 대비 50~70% 수준으로 낮게 산정되어 있으므로 공시지가에 의하여 매수한다는 것은 실제 피해자의 권리구제 수단으로서 많은 한계가 있어 보인다.

국가 등이 시행하는 대규모 공익사업의 원활한 수행, 국민의 세금으로 지출하는 손실보상금의 과다 지급 방지, 투기 목적의 토지 거래에 대한 선량한 국민의 보호 등을 위하여 토지거래허가제는 반드시 필요할 것이나, 부동산 경기의 장기 침체, 신도시 등 대규모 개발사업의 장기 유보, 국민들의 소비심리 위축 및 토지거래 불허가 처분에 따른 매수가격의 비현실성 등 권리구제 수단의 한계 등을 고려하여 토지거래허가제의 제도적인 정비가 필요할 것으로 보인다. 

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