주택의 처분순서에 따라 양도소득세액이 차이가 나게 된다.  이하에서는 이에 대해 자세하게 알아보기로 하자.

♦2주택 보유자는 무조건 중과세가 되는가? 상속으로 인한 2주택자 경우 비과세 특례 원칙적으로 1세대 2주택자에게는 50%의 중과세율이라는 무거운 세금이 부담된다. 다만 한시적으로 2009년1월1일부터 2010년12월31일까지 양도시에는 기본세율이 적용되지만  장기보유특별공제는 적용되지 않아서 결코 양도소득세액의 부담이 적지만은 않다.

 그런데 상속으로 인한 2주택자가 된 경우 부득이하게 2주택자가 된 경우이기 때문에 세법에서는 이를 고려한 규정이 있다.

 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례(소령155조②항)규정에 따르면 상속받은 주택과 일반 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용하고 있다.

 따라서 비과세요건을 갖춘 일반주택을 먼저 양도하고 그 다음에 상속주택도 비과세 요건을 갖추어서 양도한다면 2주택 모두 비과세를 적용받게 된다. 

♦굳이 상속받은 주택을 먼저 양도해야 하는 경우는?

 상황에 따라 상속받은 주택을 먼저 양도해야 하는 경우가 생길 경우 상속개시일로부터 5년이내에 양도해야한다.  상속주택의 경우 5년이내에 양도하는 경우 중과배제를 해 주기 때문이다.

♦여러 채를 상속받았을 경우는?

 만약 동일인인 피상속인으로부터 여러채를 상속받은 경우에는 상속받은 주택 모두를 상속주택으로 보아 위의 특례규정을 적용받을 수 없고 상속받은 여러채의 주택중 다음의 순서에 의해서 1주택만을 상속주택으로 본다.

①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 ②피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 ③피상속인이 상속개시당시 거주한 주택 ④기준시가가 가장 높은 주택 ⑤상속인이 선택한 주택.

♦공동상속받은 주택의 경우?

 1개의 상속주택을 여러명의 상속인이  공동 상속받은 경우 상속지분이 가장 큰 자의 주택으로 본다.

 상속지분이 가장 큰자가 2명 이상인 경우에는 최연장자의 주택으로 본다. 따라서 공동상속주택의 경우 그 외 나머지 상속인들은 소수지분권자라 하여 당해 상속주택을 소유하지 않은 것으로 보아 이들이 가진 상속주택에 대해서는 주택수에 산입하지 않기때문에 중과세 배제는 물론  비과세 요건을 갖춘  일반주택을 먼저 양도시에는 비과세 적용도 받을 수 있다.

♦유의할 점 

 상속받은 주택의 취득원인이 상속이라고 해서 모두 위의 특례규정을 적용 받을 수 있는 상속주택은 아니다. 그 대표적인예로 동일세대원으로서 상속받은 주택은 상속받은 주택이 아니라고 다수의 예규에서 주장하고 있어서 현재까지 상속주택으로서의 특례규정을 적용받지 못하였다.  그러나 올해 2월에 나온 심판례에서 동일세대원이 상속받은 주택도 상속주택으로 보아 비과세특례를 적용받은 사례도 나온 경우가 있으나 이번 한 건으로 인해서 이것이 상속주택이 될지는 두고봐야 할 것 같다.  그러니 본인의 주택이 상속받은 주택이라 할지라도 위의 특례규정이 적용되는 상속주택인지는 세무 전문가에 반드시 확인해 보아야 한다.

하남신문(www.ehanam.net)