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강제수용과 보상투기

칼럼/대통령직속국가균형발전위원회위원·법학박사·감정평가사-김 용 춘
뉴스일자: 2021-03-25

 보상이라는 말과 투기라는 말은 피수용자 입장에서 상상하기 힘든 말이다. 공공주택이라는 이름하에 갑자기 강제수용 당하는 원주민들은 정든 고향을 떠나야 한다는 아쉬움과 어디로 가야할지 모르는 불안감 때문에 매우 힘든 하루 하루를 보내고 있다. 이런 상황에 LH 직원들의 불법투기는 피수용자들의 원망을 넘어 전국민의 분노가 폭발하기 일보 직전이다.

 
사전에 주민의 의견을 수렴하지 않고 비밀작전을 개시하듯 갑자기 3기신도시를 지정했던 당시 국토교통부장관은 짜릿했다는 말까지 했다. 피수용자에게는 개발이익 배제, 개발행위허가, 토지거래허가 등 온갖 행위제한을 강요하면서 사업시행자는 비공개 정보를 이용하여 투기를 한다는 것에 더울 울분을 토하게 하는 것 같다.
 
하남교산 3기신도시는 다른 신도시 보다 매우 빠르게 사업이 진행되고 있다. 얼마나 급한지 토지현황조사도 제대로 하지 않고, 지장물조사도 하지 않은 상태에서 토지보상은 이미 마무리되어 보상금이 통지된 상태다. 이런 3기신도시의 진행 절차를 보면 과거 MB정부 때의 4대강살리기사업과 유사하다는 생각이 든다.
 
이번 LH 직원의 보상 투기행위를 보면 토지보상과 지장물(수목) 보상으로 구분해서 살펴볼 필요가 있다. 수목(나무) 보상은 현행법상 이전비와 취득비 중 적은 것으로 보상하도록 규정하고 있으며 대부분 수목을 이전하는 비용으로 보상을 하는 바, 보상액 및 투기에 있어 큰 실익은 없어 보인다. 그러나, 토지보상의 경우 보상 외에 다양한 간접보상이 있어 상당한 실익이 있어 보인다. , 토지 1,000이상 소유자는 협의 양도인 택지’(주거용 건물을 지을 수 있는 토지를 감정가격으로 시세보다 싸게 우선 공급) 또는 아파트 특별 공급’(‘협의 양도인 택지아파트 특별 공급은 소유자 선택 사항임)을 받을 수 있는 혜택이 있다.
 
신도시 개발에 따른 토지보상은 사업시행자와 원주민 간에 첨예하게 대립되는 면이 있다. 예를들어 사업시행자는 감정평가사들이 주변 시세 등을 반영하여 현시세에 맞게 적정하게 평가하였다고 말하는 반면, 피수용자인 원주민들은 공시지가 기준, 개발이익 배제, 사업인정 고시 이후 지가 상승분 배제, 주변 환경 변화에 따른 시세 미반영 등을 이유로 저가보상을 주장한다.
 
이렇듯 당사자 간에 이견은 있으나, 대체적으로 주변시세 상승분을 모두 반영하여 보상이 이루어지지 못한 점, 보상을 받아 주변의 동종유사 토지(동종유사 규모의 토지)를 매입할 수 없다는 점 등에서 다소 보상이 저조하다는 것에는 모두 일부 공감을 하고 있다. 사업시행자는 피수용자인 원주민들의 이러한 불만을 해결하고 부족한 보상부분을 채워주기 위해 다양한 추가 보상대책을 마련해 놓았다. 이를 간접보상이라 한다. ‘간접보상의 대표적인 사례로는 이주자택지’, ‘협의 양도인 택지’, ‘대토보상등이 있다.
 
이번 사태와 같이 광평수 토지를 쪼개는 행위는 여러개의 협의 양도인 택지’(또는 아파트 특별 공급’)를 받기 위한 투기 행위로 볼 수 있을 것이다.
 
협의 양도인 택지의 경우 감정가격으로 공급 받기 때문에 향후 택지 가격 상승에 따른 개발이익을 상당히 누릴 수 있으며, ‘아파트 특별 공급의 경우 수억원의 시세 차익을 누릴 수 있으므로 상당한 혜택을 받을 수 있다는 것은 자명한 사실이다.
 
협의 양도인 택지에 대한 혜택(이익)아파트 특별 공급에 따른 시세차익과 유사한 규모로 이해하면 될 듯 하다.(예를들어, 최근 신도시 아파트를 분양받는 경우 입주시 약 5억원 이상 시세 차익을 보고 있음).
 
또한, ‘협의 양도인 택지와 별개로 대토보상을 받을 수 있는데, ‘대토보상은 현금 대신 토지로 보상을 받는 것으로, ‘대토보상토지의 경우 감정평가액 또는 감정평가액의 120%로 공급을 받는다. 일반적으로 대토보상은 상업용지를 많이 선호하며, 상업용 토지의 경우 일반 사업자에게 입찰에 의하여 공급할 경우 감정가격 대비 약 200%-300%가까이 공급되므로, ‘대토보상에 따른 시세 차익도 상당하다고 볼 수 있다.
 
최근 코로나바이러스로 인하여 피수용자들은 억울함을 하소연 할 때도 없으며 집회시위도 할 수 없는 상황이다. 이런 와중 LH 직원들의 일탈행위는 피수용자들의 분노를 폭발시켰으며, 향후 3기신도시 계획에 상당한 악영향을 미칠 것으로 보인다.
하남신문aass6517@naver.com

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