부동산칼럼/하남공인중개사협회 자문위원·매경자산관리사/홍앤리공인중개사사무소대표-홍석원

 최근 정부의 부동산 대책이 쏟아지면서 부동산 시장에 적지않은 파장을 일으키고 있습니다. 주택 거래와 보유 등 전방위에 걸친 정책들은 주로 아파트를 비롯한 주택시장에 영향을 미칠 것입니다. 이와 더불어 소액투자의 대표 상품인 오피스텔과 같은 준주택 시장 역시 정부정책의 영향을 피하지 못할 것입니다. 상가시장은 정부정책의 반사이익을 기대할 수 있겠으나 팬데믹 상황에 따른 경기 불안정으로 인해 어려움이 예상됩니다. 본 고에서는 하남 미사지구 상권 시장의 입주 현황을 살펴보도록 하겠습니다.

미사지구 상권은 크게 근린상업지역, 중심상업지역, 업무지역 및 일반상업지역 상권으로 구분됩니다. 이외에 상가주택지, 자족용지, 주차장용지 등에서도 상가가 공급되고 있습니다. 북상권(근상N)에서 2016년 8월부터 최초로 상가 공급이 시작되었으며, 현재는 중심상업지역의 상가 공급이 마무리되어 가는 단계입니다.

미사지구에서 상가 공급이 가능한 필지는 모두 270여개 정도로서 현재까지 1만 2천여 호실의 상가가 공급되었습니다. 아직 분양이 진행되지 않은 필지에서 추가로 공급될 것으로 예상되는 상가를 포함하면 미사지구에는 1만 5천여호실의 상가가 공급될 것으로 전망됩니다. 이는 미사지구 전체 6만5천여 가구(아파트 3만8천여 가구, 오피스텔 및 기숙사 2만여 가구, 단독주택 등 5천여가구 등)를 감안하면 4~5가구당 상가 1개호실 비율로서 상가 공급이 매우 많음을 알 수 있습니다.

상가 공급의 과잉과 현재의 펜데믹 상황은 상가 수익률을 하락시키고, 공실 리스크를 키우는 주요 요인으로 작용하고 있습니다.

미사지구 전체 상가의 평균 공실률은 48.4%입니다.(‘20년 9월 기준)

가장 많은 호실을 점유하고 있는 업종은 병의원(8.1%), 음식점(7.7%), 사무실(7%), 학원(6.2%), 판매점(3.5%) 순입니다.

구역별 공실률과 입점 업종 현황은 다음과 같습니다.

근린상업지역(공실률 35%) : 학원(13.6%), 병의원(11.3%), 음식점(9.2%), 판매점(4.1%), 사무실(3.9%), 카페(3.2%)

일반상업지역(공실률 60%) : 병의원(17.9%), 음식점(6.7%), 판매점(3.7%)

중심상업지역(공실률 53.2%) : 사무실(8.7%), 음식점(7.2%), 병의원(4.2%), 헬스케어(3.9%), 미용업(3.2%)

각 상권별 입주율을 나타낸 그래프를 통해 각 상권별 현황을 정리해 보았습니다.

.<근린상업지역>

수변근상L : 비교적 이른 시기에 준공되었으며 현재 입주율 65%. 수변근상 북측과 중간측 상권이 활성화되는 모습을 보이면서 후 전년 대비 입주율이 10%가까이 증가함.

북근상N : 조기 활성화된 곳으로 입주율 81%. 전년대비 입주율은 2.3% 감소하였으며, 이는 중심상업지역의 준공에 따른 상권 분산에 기인한 것으로 판단됨.

남근상S : ’17년 후반부터 건물 입주가 시작되었으며 현재 입주율 55%. 전년대비 입주율은 11% 증가함.

<업무지역>

중심업무C지역 : 입주율 42%로서 전년대비 19% 증가

업무S지역(황산) : 입주율 41%로서 전년대비 10% 감소.

<일반상업지역>

북일상N : 입주율 41%. 전년대비 6% 감소.

남일상S : 입주율 41%. 전년대비 30% 증가.

<중심상업지역>

북중상N : 입주율 57%로서 전년대비 12% 증가. 보행자도로를 따라 먹자골목이 활기 있게 형성되고 있는 모습을 볼 수 있음.

중중상O : 입주율 17%로서 전년대비 10%가까이 감소. 이는 최근 힐스테이트미사역(그랑파사주) 입주로 상가 공급이 늘어난 영향임.

남중상S : 입주율 76% 수준이며, 전년대비 7% 증가함.

어느 지역이든 공급이 많으면 시세는 약세를 띄게 됩니다. 미사지구도 예외는 아니어서 과잉공급 상태의 상가는 공실이 많이 발생하였으며, 펜데믹 상황으로 인해 미사지구 상권은 더욱 어려운 모습을 보이고 있습니다. 미사지구 상가의 임대수익률은 지역별로 상이하며, 대체적으로 3~4% 대의 수익률을 나타내고 있습니다. 다행히 1만8천여 호실에 달하는 오피스텔이 거의 공실이 없을 만큼 수요가 뒷받침해주고 있으며, 미사역 개통으로 인해 중심상권이 활성화되기 위한 기초를 마련하였다고 평가할 수 있습니다만 공실 해소를 위해서는 다소 시간이 필요할 것으로 보입니다.

하남신문aass6517@naver.com

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