이후 미사지구에 대규모 자족시설용지(43.8ha)가 공급되면서 2015년 말부터 지식산업센터의 분양이 본격적으로 시작되었고, 2018년부터 지식산업센터의 공급이 급격히 증가하게 됩니다.

본 고에서는 하남시 지식산업센터의 전반적인 현황을 미사지구를 중심으로 살펴보겠습니다.

미사강변도시는 센텀비즈, 하우스디엘타워의 입주를 시작으로 현재까지 테스타타워, 스마트밸리, 현대한강미사1차 등 10여개 단지에서 5천여호실(하남테크노밸리 포함)의 지식산업센터가 공급되었습니다. 미사지구에 50여개가 넘는 자족시설용지가 있고, 이중 상당수에 지식산업센터가 들어설 것으로 예상되어 앞으로도 수년에 걸쳐 지식산업센터의 공급이 지속될 것입니다.

미사지구 지식산업센터는 황산사거리를 중심으로하는 제조형 지식산업센터와 미사대로변을 따라 입지한 오피스형 지식산업센터로 구분할 수 있습니다. 즉, 센텀비즈, 테스타타워, 하남테크노밸리U1센터 등은 제조형 지식산업센터이고, 스카이폴리스, 현대한강미사1차 등은 오피스형 지식산업센터입니다. 오피스형지식산업센터는 도시형공장(제조업)이 입지할 수 없습니다.

미사지구에서 현재까지 공급(분양)된 지식산업센터는 8,700여호실이며, 이중 4,800여호실이 준공되어 많은 기업들이 입주하였습니다.

미사지구에서는 향후 6천여호실 정도의 지식산업센터가 추가로 공급될 것으로 예상되어 미사지구 전체로는 총 1만 5천여호실을 상회할 것으로 추정됩니다.

미사지구 지식산업센터의 평균 입주율은 2020년 9월 현재 62.6%수준입니다. (조사 누락된 호실을 감안시 입주율은 이를 상회할 것으로 예상)

미사지구에서 가장 먼저 입주한 센텀비즈와 하우스D엘타워는 입주 1년 뒤인 2019년 말부터 90%내외의 입주율을 보이고 있고 현재는 안정된 상태입니다. 해당 지역은 현재 5개의 지식산업센터가 입주하여 단지가 조기 정착한 것으로 평가됩니다.

2019년 비슷한 시기에 입주를 시작한 스마트밸리와 하남테크노타워U1센터, 현대한강미사1차는 2020년 9월 현재 각 61%, 80%, 58%의 입주율을 보이며, 하남테크노타워U1센터의 입주가 상대적으로 빠르게 진행되고 있습니다. 연면적 27ha(8만1천평)의 대규모 지식산업센터임에도 하남테크노타워U1센터가 입주가 빠른 것은 지상 10층까지 차량이 진입가능한 드라이브인 시스템, 외부에서의 우수한 접근성, 제조업 가능 등의 다양한 장점때문으로 보입니다.

미사지구 지식산업센터의 분양가는 나중에 분양할수록 높아지는 경향을 보입니다.

아래 그림에서 보면 미사지구 첫 분양단지인 센텀비즈의 평단가가 600만원수준임데 비해, 현재 분양중인 스카이폴리스, 현대한강미사3차의 경우 740~750만원대로서 25%정도 분양가가 상승하였음을 알 수 있습니다.

분양면적이 아닌 전용면적기준으로 각 단지 분양가를 살펴보면 센텀비즈와 로얄팰리스1차, 엘타워 등이 분양가가 저렴한 단지로 나타납니다. 임대료 수준은 각 단지별로 약간의 차이는 있겠으나, 중층 전용면적 기준 평[3.3㎡]당 평균 4만원 내외로서 수익률은 4~4.5%수준을 보이고 있습니다. 교산신도시 예정지 내에 입주해 있던 기존 기업들이 보상이 시작되면 미사지구 지식산업센터로 많이 이주할 것입니다. 이로인해 임대시세는 현재보다 상승할 것으로 예상됩니다.

지식산업센터는 주로 기업들에게 공급하여 기업활동을 지원하는 것이 목적이지만 투자자들의 관심도 큰 편입니다. 상대적으로 저렴한 분양가와 세제혜택 등 장점이 있으나, 업종제한으로 인해 수요가 한정된다는 단점도 있습니다. 무엇보다 베드타운의 단점을 보완하여 도시 자체적인 생산과 소비의 순기능을 담당하는 것이 지식산업센터의 본래 목적인 만큼, 다양한 기업들이 유입되어 안정적으로 정착하는 것이 중요하다 하겠습니다.

미사지구 인근에 고덕강일1지구에서 내년부터 지식산업센터가 분양될 예정이고, 교산신도시에서도 대규모 자족시설용지가 예정되어 있어 앞으로 하남 권역에서 지식산업센터의 공급은 꾸준히 지속될 것입니다. 이에 따라 하남시는 향후 살기 좋은 자족도시로서 거듭날 것입니다. 미사지구 지식산업센터의 조기 안정화를 통해 하남시 전체의 도시기능이 보다 더 활성화 되기를 기대합니다.(하남시 미사강변서로 22(풍산동490-1)) ▶문의 031-792-9500

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