2020년 주택의 가격상승과 임대료의 상승등 주택시장의 불안정 속에 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담을 완화 하고자 임차인의 주거안정을 목표로 2+2, 즉 현행 2년의 임대차 계약기간을 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로 계약갱신청구권이 신설 되었습니다.

또한 계약갱신청구권행사시 임대료를 5% 이상 증액하지 못하도록 하는 일명 전, 월세상한제가 신설 되었습니다. 이에 주택임대차 보호법의 계약갱신 청구권과 전.월세 상한제에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1)계약갱신청구권(2+2)

현행 주택임대차보호법은 「기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.」 고 규정하여 신규 주택임대차의 계약기간은 2년으로 규정하고 있습니다.

여기에 금번 신설된 법률을 보면 「임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구 할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.」 고 규정하여 임대차 기간이 2년 만료되는 시점에 임차인이 2년을 더 거주하고자 할 경우 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있도록 법률을 신설하였습니다. 따라서 임대차 기간이 만료되는 시점 「만기 6개월 전~1개월 전」에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 2년 거주를 더 할 수 있으며 이러한 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하였습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

2)손해배상책임

개정 법률에서는 『임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다』 고 명문화 하였습니다.

즉, 임대인이 기존임차인의 계약갱신을 거절하고 2년내에 새로운 임차인에게 주택을 임대한 경우 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

손해 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다.

가. 갱신거절 당시 월차임 (차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다.

이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

나. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

다. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

또한 갱신거절 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 임대차 정보열람을 할 수 있습니다.

3)계약갱신청구시 약정한 차임이나 보증금의 제한

개정된 주택임대차 보호법에서 임대인, 임차인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으며 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 또한 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 규율하고 있습니다.

위 내용을 국토교통부 해설집 내용으로 정리해 보면 다음과 같습니다.

이번 글에서 금년 개정된 주택임대차보호법 내용 중 계약갱신청구권, 손해배상청구,

임대료 상한제에 대하여 법령과 국토교통부 해설집으로 정리, 서술 하였습니다.

현재 중개실무에서는 소유자가 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신을 거절하고 주택을 매매하고자 하는 경우가 있습니다.

이 또한 국토교통부 해설집에서는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다고 설명하고 있습니다.

그럼에도 다수 법률학자들은 소유권에 관한 사항으로 임차인이 없는 상태에서의 매매는 기존 임차인에게 손해배상책임이 없다고 설명하고 있습니다.

그러나 임대인이 실거주 목적이 분명하지 않고 임차인이 거주하는 기간에 매도 하려는 경우나, 임차인이 거주 하는 기간에 계약서를 작성하는 경우에는 소유권에 관한 권리보다는 주택임대차보호법에서 정한 임차인의 권리가 우선 될 수 있다는 점을 염두 해야 할 것입니다.(경기도 하남시 미사강변서로 65, 센트럴 풍경채 단지상가 105호)

▶문의전화 031-794-7890

하남신문aass6517@naver.com