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공시지가 폭등! 세금 폭탄?

기고 / 법학박사 김용춘(한국감정평가사협회 연수위원)
뉴스일자: 2019-02-18

 최근 언론을 통해 공시지가 폭등! 세금 폭탄!’이라는 단어가 자주 보도되고 있다. 공시지가와 세금은 어떤 관계인가? 의문이 생긴다. 정부에서는 과연 세금을 더 많이 걷기 위해 공시지가를 일부러 올리는 것일까? 등에 대하여 생각해 보고자 한다.

 
부동산 가격공시에 관한 법률에서는 부동산 가격공시에 관한 내용을 중심으로 다루고 있다. 당해 법률에서 공시하고 있는 부동산 가격은 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격공시, 개별주택가격공시, 공동주택가격공시 등이 있다. 표준지공시지가를 제외한 개별공시지가, 표준주택·개별주택가격 및 공동주택가격 공시제도는 모두 세금과 부담금 등 과세목적으로 도입된 제도들이다. 따라서, 이들 공시가격이 오르면 당연히 세금 등이 오를 수밖에 없다. 우리는 이들 공시가격이 실제 거래되고 있는 부동산의 가격 보다 매우 낮다라는 사실을 모두 알고 있다. 그러나 정부에서는 이러한 이유만으로 공시가격을 상향조정하여 국민들에게 세금부담의 고통을 주는 것은 아니다. 이는 바로 조세형평성의 이유가 더 크다고 할 수 있을 것이다. 저가 부동산의 경우 이들 공시가격과 실제 거래되는 부동산의 거래가격은 큰 차이를 보이지 않음으로서 저가 부동산을 소유하고 있는 국민은 현시세와 유사한 기준으로 세금등을 부담하고 있는 반면, 고가 부동산의 경우 실제 거래되는 금액과 이들 공시가격과는 그 격차가 매우 큰 경우가 많다. 따라서 고가 부동산의 경우 상대적으로 저가 부동산과 비교하여 실거래금액 보다 낮은 세금 등을 부담한다고 볼 수 있다. 즉 고가 부동산이면서 부자인 국민은 실제 소유하고 있는 부동산의 가치보다 세금 등을 덜 낸다고 볼 수 있기 때문이다. 정부에서 부동산 공시가격을 상향조정는 목적도 고가 부동산에 대한 과세부담을 현실화 시키기 위한 것이다.
 
그럼 왜 고가 부동산일수록 실제 거래되는 금액과 부동산 공시가격은 그 격차가 많이 나는 것일까? 그 이유는, 국민들의 조세 부담과 충격을 완화시키기 위해 매년 3% 내지 5% 정도 일정한 비율로 부동산 공시가격을 상향조정한 반면, 고가 부동산의 경우 위치에 따라 다를 수 있지만 대부분 가격이 오를 경우 10% 내지 20% 이상 오르는 경우가 많다. 이는 시간이 지날수록 부동산 공시가격이 실제 부동산 거래금액을 따라가지 못하는 한계 때문이다.
 
최근 정부에서 발표한 3기신도시 주민들의 경우 보상과 관련하여 공시지가 상향조정에 대하여 매우 민감한 반응 보이고 있다. 이때 보상과 관련된 공시지가는 표준지공시지가로서 개별공시지가와 구별되는 개념이다. 표준지공시지가는 전국 약 3,300만 개별 토지 중에서 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 매년 11일 기준으로 2월 중순에 공시를 한다. 2월 중순에 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 각 지자체에서 전국 약 3,300만 개별 필지에 대하여 개별공시지가를 산정하여 5월말에 공시를 한다. 그 외 표준주택가격을 기준으로 개별주택가격을 산정하며 이때 개별주택가격을 기준으로 재산세 등 세금이 부과된다. 이때 표준주택가격은 매년 11일 기준으로 1월말에 공시하며 단독주택가격은 매년 11일 기준으로 4월말에 공시를 한다. 공동주택의 경우 한국감정원에서 전국의 모든 공동주택을 전수 조사하여 매년 11일 기준으로 4월말에 공시를 한다.
 
앞에서 살펴보았듯 토지보상액 산정의 기준이 되는 공시지가는 표준지공시지가를 말하며, 표준지공시지가를 기준으로 토지보상액을 산정하더라도 인근 동종유사 토지의 거래사례를 참고하여 보상액을 산정하도록 되어 있어, 실제 토지보상액은 주변토지의 거래금액 수준으로 산정된다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 사업이 진행되고 보상액을 산정하는 동안 사업지구 밖 부동산 가격은 지속적으로 상승하는 경우가 많아, 보상금을 지급받은 토지소유자들은 인근 토지가격과 비교하여 상대적으로 낮다라는 인식을 가질 수 밖에 없다. 이런 와중에 최근 3기신도시 주민들 사이에서는 전국 공시지가는 약 10%이상 오른다는데 신도시 지역이 속해 있는 하남시의 경우 약 5-6% 정도만 올라 일부러 보상가액을 낮추려는 의도가 있다는 루머가 벌써부터 돌고 있다. 이런 이야기들이 기우(杞憂)이길 바라며 2월 중순에 공시될 예정인 표준지공시지가에 대하여 3기신도시 주민들도 관심을 갖고 지켜 볼 필요가 있을 것이다.
 
하남신문aass6517@naver.com
 

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